Im Dezember wurde viel für Konsumgüter ausgegeben, aber bei den steigenden Wohnkosten bleibt dafür bei vielen immer weniger übrig. Warum ist Wohnen so teuer?
Das Thema kann in dieser Ausgabe nur angerissen werden – es wird uns noch weiter beschäftigen, mit konkreten Beispielen und Projekten.

An einem Neubau am Thurgauer Seeufer hängt ein Transparent mit einer Aussage, die neugierig macht: „Bezahlbare Seesicht“. Die 5,5-Zimmer-Wohnungen kosten dort fast 1,1 Millionen Franken, was wohl für die Lage noch ein attraktiver Preis ist. Und bei diesem Objekt „sitzen“ die künftigen Bewohner noch nicht mal in der ersten Reihe. Bis zu den Ufergrundstücken mit Privatstrand, die für bestimmte Milieus auch noch zu den „bezahlbaren“ Lagen gehören, sind es noch etwa 300 Meter. Die Beispiele zeigen, dass das Attribut „bezahlbar“ immer relativ ist, es stellt sich immer die Frage: Für wen ist es bezahlbar? Auch in der Schweiz gibt es nicht nur Besserverdienende, die so eine Wohnung in wenigen Jahren abgezahlt haben (oder mit einem Jahresgehalt), auch hier gibt es die „Working poor“, die das Recht haben, menschenwürdig untergebracht zu werden.

In den letzten Jahren haben auch die Politiker fast aller Parteien gemerkt, dass der Wohnungsmangel sich in vielen Gebieten zu einer Wohnungsnot entwickelt. Und nur unverbesserliche Neoliberale glauben immer noch, der Markt würde das schon regeln – oder empfehlen gar, die Mieter mit bescheidenen Einkommen sollten sich doch eine Wohnung kaufen.

Weil sich für Investoren hochwertige Eigentumswohnungen eher rechnen als Wohnungen für Mieter mit geringerem Einkommen, ist es die Aufgabe der öffentlichen Hand, das Wohnungsproblem zu lösen. Nachdem der Mietwohnungsbau in den letzten Jahren vernachlässigt wurde, besteht dringender Handlungsbedarf. In Baden-Württemberg wird die Lage noch dadurch verschärft, dass jedes Jahr 3000 Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung „herausfallen“.

Bauen für das Gemeinwohl

Außer von bestimmten Parteien gehen wohnungspolitische Initiativen auch von den Architekten aus. Die Architektenkammer Baden-Württemberg hat im November eine Resolution verabschiedet, mit der eine „ambitionierte Wohnungsbaupolitik“ gefordert wird. Darin geht es nicht nur um kostengünstigen Wohnungsbau, sondern auch um eine Stadtentwicklungsplanung, die sich am Gemeinwohl orientiert – ein Begriff, der durch die Bewegung für die Gemeinwohl-Ökonomie immer populärer wird. Als größten Kostentreiber sehen die Architekten die Grundstückspreise und fordern deshalb von den Kommunen, mehr Flächen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Das kann aber auch zu Konflikten mit dem Landschaftsschutz führen, gerade in der sensiblen Bodenseeregion.

Neben den Kommunen spielen aber auch die Wohnungsbaugenossenschaften eine wichtige Rolle für den sozialen Wohnungsbau, da sie definitionsgemäß die Aufgabe haben, ihre Mitglieder mit preiswertem Wohnraum zu versorgen. Das kann durchaus auch ästhetisch ansprechend sein, wie bei dem Projekt Austraße des Konstanzer Spar- und Bauvereins.

Teure Flächen

Der größte variable Kostenfaktor ist tatsächlich der Preis des Baulandes. Ein Baugrundstück in bester Wohnlage am Seeufer kostet mehr als das Zehnfache eines Grundstücks in einem Weiler weit im Hinterland, weit abseits von öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Baukosten selbst sind innerhalb der Länder weitgehend ähnlich, abgesehen davon, dass der Bauherr in seinem Einfamilienhaus am See einen höheren Standard erwartet als der Häuslebauer weit im Hinterland. Für die hohen Preise in den Städten am See durch das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage ist nicht nur der Zuzug, der Zuwanderungsgewinn verantwortlich, sondern auch die Zunahme der Wohnfläche pro Person. Bei diesem Kostenfaktor wird inzwischen schon gegengesteuert: Bei der Wohnbauförderung in Baden-Württemberg wurde die Fläche für eine 2-Zimmer-Wohnung von 52 m² auf 47 m² reduziert. Mit guten Grundrissen muss das keinen Verlust an Wohnqualität bedeuten.

Über den Grenzzaun

In der internationalen Bodensee-Region mit den drei Staaten ist vieles komplizierter, vor allem wenn man auf deutscher Seite noch Bayern mitzählt, denn das Bauordnungsrecht ist Sache der Bundesländer. Die Situation bietet aber auch die Chance, bei den anderen zu schauen, was man anders bzw. besser machen kann. Die Stadt Lindau, in der man direkt am Ufer viel Geld für eine Wohnung mit uneingeschränkter Seesicht ausgeben kann, hat von München das Planungsinstrument „SoBoN“ übernommen, das mit dem Etikett „Münchner Weg“ schon als vorbildlich gilt. Durch diese „Sozialgerechte Bodennutzung“ werden die Planungsbegünstigten (also Bauherren und -firmen) an den Kosten und Lasten beteiligt, die durch die Bauleitplanung verursacht werden.

Architektenkammer Baden-Württemberg, www.akbw.de

Text + Fotos: Patrick Brauns